Les caractéristiques d’une SCI (société civile immobilière)

La SCI (société civile immobilière) est une forme de société ayant un objet immobilier. Elle permet à plusieurs personnes – les associés – d’être propriétaires d’un bien immobilier (immeuble, appartement, maison…). Ensemble, ils décideront et assureront sa gestion. La SCI facilite certains aspects administratifs, comme la transmission, et permet dans certains cas de bénéficier de conditions fiscales avantageuses. Toutefois, en contrepartie, elle nécessite le respect de certaines règles et d’un formalisme obligatoire dans sa constitution et sa gestion.

Les caractéristiques juridiques de la SCI

Les principales caractéristiques juridiques sont :

  • Comme dans toutes les sociétés, elle doit avoir un capital mais aucun capital minimum n’est requis. Il est également possible d’opter pour un capital variable. Celui-ci pourra alors varier dans les limites du montant plafond et du montant plancher. Les apports peuvent être en numéraire ou en nature ;
  • Elle est composée d’au minimum deux associés, personnes physiques ou personnes morales ;
  • Les associés sont responsables indéfiniment en cas de dettes. Ainsi, en cas de dettes de la société, si elle ne peut pas les régler, les créanciers pourront se retourner contre les associés afin de recouvrer leurs créances. Ce recouvrement se fera en proportion des parts des associés dans la société. Cela signifie que la responsabilité n’est pas solidaire ;
  • L’objet social de la SCI est obligatoirement civil sauf dans deux cas où il peut être commercial :
    • Achat/revente de bien immobiliers ;
    • Mise en location de logements meubles.

Les caractéristiques fiscales

Les principales caractéristiques fiscales sont :

– Elle peut être à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés :

  • Si elle est à l’impôt sur le revenu, ce sont les associées qui sont imposables en fonction de la répartition du capital. Ainsi, à chaque clôture des comptes, le résultat imposable est partagé entre chaque associé à hauteur de leurs parts dans le capital social. Le montant est ensuite inclus dans l’ensemble des revenus du foyer fiscal et c’est ensuite le barème progressif de l’IR qui est appliqué ;
  • Si elle est à l’impôt sur les sociétés, c’est elle qui s’acquitte de l’impôt. Comme elle est par défaut à l’IR, si elle souhaite passer à l’IS, elle devra alors notifier son souhait au service des impôts des entreprises. Le taux d’IS est de 33%. Toutefois il existe un taux réduit de 15% pour les premiers 38 120€ de résultat.

L’impôt sur les sociétés est obligatoire pour les SCI ayant comme activité :

  • L’achat-revente d’un bien immobilier ;
  • La location d’un local commercial ou industriel équipé de biens professionnels ;
  • Les locaux dont le loyer varie proportionnellement au chiffre d’affaires ;
  • Les locations meublées si les meubles appartiennent à la SCI ou un de ses associés, si la location des meubles est comprise dans le bail commercial et si la SCI dégage un profit du fait que le bien soit meublé.

Les autres sociétés peuvent opter à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Le choix se fera en fonction du résultat potentiel de la SCI et des autres revenus des associés. Il est préférable d’opter pour l’IS si les revenus des associés sont déjà élevés.

– La SCI peut être soumise ou non à la TVA:

  • La location d’un parking (sans location de logement), la location meublée en hôtels et résidences de tourisme, la location meublée assimilée à la para hôtellerie sont soumises à TVA ;
  • La location à usage d’habitation n’est pas soumise à TVA ;
  • Les locaux industriels ou commerciaux peuvent opter ou non pour la TVA. Cette option est valable pour une durée de 10 ans.

Un avantage réside dans le fait d’être soumis à TVA si le locataire l’est aussi : la TVA sera neutre pour le locataire et le propriétaire pourra récupérer la TVA sur ses achats et investissements.

Les caractéristiques sociales

La SCI est géré par un ou plusieurs gérants. Si les associés notent plusieurs gérants, la répartition des pouvoirs entre chaque est décidé librement.

Les associés décident librement de sa rémunération. Cette décision figure dans les statuts ou dans l’acte de nomination de la gérance. Il est possible de ne pas en prévoir, ou de prévoir une rémunération variable, ou conditionnelle. A noter le statut du gérant et sa caisse d’affiliation diffèrent en fonction qu’il soit :

  • Associé : il relève dans ce cas de la sécurité sociale des indépendants ;
  • Non associé : il relève dans ce cas de la sécurité sociale.

Les types de SCI

Il existe plusieurs types de SCI :

  • La SCI familiale, constituée par des associés membres d’une même famille, souvent pour anticiper la transmission du patrimoine familial ;
  • La SCI de location, constituée par des associés qui ne sont pas membres d’une même famille, dans le but de gérer un bien immobilier en commun et de le louer ;
  • La SCI d’attribution, dont le but est d’acquérir ou de construire un bien pour ensuite le diviser ;
  • La SCI de jouissance à temps partagé, permettant à ses associés de bénéficier d’un bien pendant une période déterminée ;
  • La société civile de construction-vente, dont le but est d’acquérir ou de construire un bien pour le revendre immédiatement après.

Les avantages et les inconvénients de la SCI

Le principal avantage des SCI, et la raison pour laquelle la forme juridique est souvent choisie, est qu’elle permet une transmission facile du patrimoine. Ainsi, en cas de décès des associés de la SCI, les risques d’indivision sont inexistants. L’associé qui souhaite vendre le bien n’a pas à obliger les autres associés à procéder à la vente. Il lui suffit de vendre ses parts sociales.

Sa gestion est assez libre et de nombreuses règles peuvent être prévues par les statuts. C’est le cas par exemple pour les prises de décisions en assemblée générale : les statuts précisent les règles quant au nombre de voix et quorum requis.

Du coté des inconvénients, comme pour de nombreuses sociétés, on peut citer le formalisme lié à la constitution et à la gestion. La création de la SCI demande ainsi la réalisation de démarches d’enregistrement auprès du CFE et la rédaction d’un certain nombre de documents. De plus, son coût est parfois non négligeable, d’autant plus si certains aspects sont sous-traités.

Enfin, dernier inconvénient de taille : la responsabilité indéfinie des associés.

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