Devenir marchand de biens immobiliers

Dernière mise à jour le 29 octobre 2020

Le marchand de biens immobiliers achète un bien immobilier (appartement, maison, terrain, fonds de commerce) ou des parts de sociétés immobilières puis les revend en ayant fait au passage une plus value. Il se distingue donc de l’agent immobilier qui représente l’acheteur ou le vendeur et qui a donc pour but dans un cas de trouver un bien et de l’autre de le vendre. Créer une société dans ce domaine requiert ainsi le respect de certaines conditions et la réalisation de démarches administratives.

Les conditions pour devenir marchand de biens immobiliers

Devenir marchand de biens immobiliers ne requiert pas de diplômes ou d’expériences particulières comme c’est le cas pour créer une agence immobilière. Toutefois, un marchand de biens immobiliers se doit d’avoir des compétences en matière de négociation et de relations commerciales. Il doit aussi avoir des connaissances en matière d’urbanisme ou de montages financiers.

Les démarches à réaliser pour devenir marchand de biens immobiliers

Le choix de la forme juridique

La première question à se poser quand on souhaite devenir marchand de biens immobiliers est de savoir si on souhaite exercer en nom propre ou si on souhaite créer sa société. Dans le 1^er cas, il faudra créer une entreprise (entreprise individuelle ou EIRL). Dans le second, il faudra créer une EURL, une SARL, une SAS…. Ce choix a de nombreuses incidences, notamment au niveau fiscal (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). De plus, compte tenu de la limitation du chiffre d’affaires, l’auto-entreprise n’est pas adaptée.

Il a aussi un impact au niveau de la séparation du patrimoine entre l’entrepreneur et l’entreprise. Ainsi, en entreprise, le patrimoine de l’entreprise est confondu avec le patrimoine de l’entrepreneur. Il n’y a pas de séparation entre les deux. En cas de dettes de l’entreprise, les créanciers peuvent se retourner contre l’entrepreneur afin de se faire payer. En société, les deux sont distincts. De plus, en fonction de la forme juridique choisie, les associés peuvent n’être responsables qu’à hauteur de leurs apports dans la société.

Enfin, il faudra choisir une société commerciale et non civile. Les SCI ne sont donc pas adaptées.

Les formalités de création

Les formalités de création dépendront de la forme juridique choisie. Si vous optez pour la SARL/EURL ou la SAS/SASU (les deux formes juridiques les plus classiques), vous devrez :

• Rédiger les statuts ;
• Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
• Remplir le formulaire M0 ;
• Remplir le formulaire TNS le cas échéant ;
• Réaliser une demande d’ACCRE le cas échéant ;
• Ouvrir un compte en banque et y déposer le capital ;
• Choisir les options fiscales : date de clôture, IR ou IS, régime d’imposition, régime de TVA ;
• Pour la SAS, remplir la liste des souscripteurs d’actions ;
• Compléter le registre des bénéficiaires effectifs ;
• Pour le dirigeant, rédiger une attestation de filiation et de non condamnation ;
• Pour le dirigeant, fournir une copie de la pièce d’identité ;
• Joindre un justificatif de domicile pour le siège social ;
• Eventuellement rédiger un état des actes accomplis pour le compte de la société en formation.

La souscription des assurances adéquates

Afin de devenir marchand de biens immobiliers, il est nécessaire de souscrire des assurances afin de pouvoir construire ou rénover des biens immobiliers :

• Assurance dommage ouvrage : garantir le paiement des travaux de réparation des dommages ;
• Assurance décennale : couvre les dommages qui interviendraient dans un délai de 10 ans à compter de la fin du chantier.
• De nombreuses règles doivent de plus être respectées lors de l’exercice du métier : fournir des diagnostics techniques et des certificats à l’acheteur (diagnostic performance énergétique, plomb, amiante, termites, garantie de superficie, état des risques naturels…). Il est de plus nécessaire d’obtenir certaines autorisations de la mairie en cas de travaux.

A la différence des agents immobiliers, le métier de marchand de biens immobiliers n’est pas réglementé.

Les ressources de financement

Le lancement d’une entreprise ou d’une société dans ce secteur requiert des fonds relativement importants (fonds propres ou emprunt bancaire). Il faut en effet être capable de financer les investissements, à savoir les biens immobiliers. Pour ce faire, le créateur devra obligatoirement avoir un apport de départ suffisamment, représentant au moins 20% de la valeur de l’acquisition. Le reste pourra être complété par des ressources extérieures comme un emprunt bancaire.

Afin d’obtenir un prêt bancaire, il sera nécessaire de réaliser un business plan. C’est sur la base de ce document que le banquier décidera ou non d’octroyer le prêt. Il devra contenir certains documents financiers :

• Le compte de résultat prévisionnel faisant apparaitre les charges et les produits de l’entreprise. La différence entre les deux permettra d’obtenir le résultat ;
• Le bilan prévisionnel permettant de connaitre le patrimoine de l’entreprise ;
• Le plan de financement initial indiquant les ressources et les besoins de financement ;
• Le tableau de suivi de trésorerie avec les encaissements d’un côté et les décaissements de l’autre.